來(lái)源：澎湃新聞

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近日，房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布2022年第四季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告。按照仲量聯(lián)行的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，住宅市場(chǎng)方面，全年一手商品住宅成交量同比下降4%，項(xiàng)目表現(xiàn)分化加劇，高端一手商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格小幅上漲。辦公樓市場(chǎng)方面，2022年第四季度市場(chǎng)整體的租賃需求仍顯謹(jǐn)慎，全年租金同比持平。長(zhǎng)租公寓方面，租賃需求保持穩(wěn)健，同時(shí)長(zhǎng)租公寓受到投資者追捧，2022年全年大宗成交總數(shù)74宗中有15宗均為長(zhǎng)租公寓。

去年一手商品住宅成交量同比下降4%

住宅市場(chǎng)方面，受疫情等因素影響，四季度住宅市場(chǎng)成交勢(shì)頭降溫明顯。一手商品住宅成交量?jī)H錄得266萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27.5%。

綜合全年成交來(lái)看，仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2022年全年上海一手商品住宅共計(jì)成交1027萬(wàn)平方米，較2021年全年總成交量下降4.0%。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀指出，高端市場(chǎng)方面，不同項(xiàng)目之間的成交表現(xiàn)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。地處優(yōu)質(zhì)地段的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目需求保持旺盛，但其他項(xiàng)目則出現(xiàn)了認(rèn)購(gòu)率下降和去化速度放緩的情況。2022年四季度共錄得1050套一手高端商品住宅成交，環(huán)比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共計(jì)成交4090套，同比增長(zhǎng)26.0%。

2022年10月份住宅新項(xiàng)目入市節(jié)奏放緩，但此后兩個(gè)月里新盤(pán)加速入市，使得四季度整體市場(chǎng)新增供應(yīng)錄得414萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲15.1%。2022年整體市場(chǎng)新增供應(yīng)充足，全年新增供應(yīng)量達(dá)1154萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.6%。在高端住宅市場(chǎng)，去年第四季度共有5個(gè)新項(xiàng)目合計(jì)1067套住宅入市，環(huán)比增長(zhǎng)35.9%，新項(xiàng)目平均售價(jià)在12.5萬(wàn)-14.5萬(wàn)元/平方米區(qū)間內(nèi)。

按照仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，一手住宅限價(jià)松動(dòng)之下，去年四季度高端一手價(jià)格環(huán)比小幅上漲1.4%至129700元/平方米。高端二手市場(chǎng)方面，由于一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象仍然明顯，大部分購(gòu)房者首選新房，加上新房市場(chǎng)供應(yīng)充足，使得二手市場(chǎng)整體需求轉(zhuǎn)淡。受此影響，高端二手市場(chǎng)價(jià)環(huán)比下跌1.6%至107000元/平方米。租賃市場(chǎng)方面，受傳統(tǒng)租賃淡季疊加疫情因素，導(dǎo)致四季度租客數(shù)量明顯減少，高端租賃活動(dòng)呈放緩態(tài)勢(shì)。因此，去年四季度高端住宅錄得平均租金環(huán)比下降1.1%至173.2元/平方米每月。

盛秀秀表示，“我們預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月住宅市場(chǎng)活動(dòng)將放緩，隨著度過(guò)疫情感染高峰期，人們生活逐漸步入正軌，加上支持性政策的持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)有望在2023年二季度和三季度穩(wěn)步復(fù)蘇。”一手房限價(jià)有望延續(xù)小幅松動(dòng)，短期內(nèi)高端一手價(jià)格將繼續(xù)迎來(lái)小幅增長(zhǎng)。但高端二手價(jià)格在2023年上半年可能進(jìn)一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序、置業(yè)信心回暖后止跌企穩(wěn)。

去年四季度甲級(jí)辦公樓凈吸納量錄得9.5萬(wàn)平方米，全年共計(jì)錄得52.4萬(wàn)平方米

仲量聯(lián)行披露的數(shù)據(jù)顯示，在疫情影響下，上海辦公樓市場(chǎng)放緩，去年四季度甲級(jí)辦公樓凈吸納量錄得9.5萬(wàn)平方米，2022年全年共計(jì)錄得52.4萬(wàn)平方米。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，疫情導(dǎo)致許多租戶(hù)推遲租賃決策，維持觀望態(tài)度。中央商務(wù)區(qū)全年凈吸納量錄得1.7萬(wàn)平方米，非中央商務(wù)區(qū)吸納量錄得50.7萬(wàn)平方米。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事黃臻表示：“大部分甲級(jí)辦公樓租賃需求來(lái)自?xún)?nèi)資企業(yè)以及金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)和科技新媒體行業(yè)，與此同時(shí)，我們觀察到新能源汽車(chē)和生命科學(xué)企業(yè)繼續(xù)尋求搬遷及擴(kuò)租機(jī)會(huì)?！?/p>

在中央商務(wù)區(qū)，位于靜安區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目于去年四季度交付，共計(jì)新增9.7萬(wàn)平方米的供應(yīng)。新增供應(yīng)將中央商務(wù)區(qū)年底空置率推高至10.2%，環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)。非中央商務(wù)區(qū)錄得一個(gè)項(xiàng)目竣工交付，體量為6.4萬(wàn)平方米?？偛啃托枨笠约盎钴S板塊內(nèi)的新近竣工項(xiàng)目貢獻(xiàn)了非中央商務(wù)中的大部分租賃需求，帶動(dòng)非中央商務(wù)區(qū)空置率同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至24.5%。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，受到疫情影響，2022年的租金復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，四季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降0.9%。2022年全年來(lái)看，一季度的租金強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)與后三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率較高的項(xiàng)目在租金方面有所松動(dòng)，而超甲級(jí)辦公樓或入住率較高的項(xiàng)目則彰顯韌性。第四季度，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.3%，同比下降1.6%。中小企業(yè)租賃進(jìn)程的放緩和退租影響了業(yè)主的租金預(yù)期。盡管如此，前灘和徐匯濱江等相對(duì)活躍的非中央商務(wù)區(qū)板塊表現(xiàn)依舊堅(jiān)挺。

展望2023年，仲量聯(lián)行認(rèn)為，辦公樓市場(chǎng)將蓄勢(shì)復(fù)蘇，二季度后回暖信號(hào)有望顯著增強(qiáng)。傳統(tǒng)甲級(jí)辦公樓需求中，財(cái)政和貨幣政策趨于寬松的環(huán)境以及“金融16條”等政策幫助金融行業(yè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，其辦公需求有望進(jìn)一步釋放。外商獨(dú)資公募獲批開(kāi)業(yè)以及WOFE牌照跟進(jìn)發(fā)放等金融開(kāi)放政策的持續(xù)落地，為外資金融公司展現(xiàn)更多機(jī)會(huì)。進(jìn)一步高水平對(duì)外開(kāi)放、吸引外商直接投資等支持性政策也將有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，刺激國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)辦公面積的需求。新興產(chǎn)業(yè)（如新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈、生命科學(xué)等）在甲級(jí)辦公樓中的占比在2023年有望繼續(xù)提升。

全年近15筆大宗交易涉及長(zhǎng)租公寓

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)方面，2022年國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)支持。在前期已出臺(tái)的土地供應(yīng)傾斜、降低稅費(fèi)、支持企業(yè)債券融資用于保租房的建設(shè)等政策基礎(chǔ)上，上海又發(fā)布了放寬住房公積金提取條件和提取金額、簡(jiǎn)化申請(qǐng)辦理流程等利好政策。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀表示，“這些利好政策將有望進(jìn)一步帶動(dòng)長(zhǎng)租公寓在2023年的租賃需求。未來(lái)，長(zhǎng)租公寓對(duì)青年白領(lǐng)客群的黏性有望增強(qiáng)，并將吸引更多家庭租戶(hù)、企業(yè)中高層人才等客群?！?/p>

按照仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年上海集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)總存量已達(dá)10.8萬(wàn)套，市場(chǎng)平均入住率達(dá)86.3%。預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)存量將達(dá)到18.9萬(wàn)套。隨著更多優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的加快入市，以及如健身區(qū)、閱覽室、社交中心等配套設(shè)施的日益完善，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)出規(guī)模化、社區(qū)化和品質(zhì)化的特點(diǎn)。

同時(shí)，2022年，4只保租房公募REITs成功發(fā)行，為未來(lái)更廣闊的租賃住房市場(chǎng)完成“投融管退”閉環(huán)提供寶貴經(jīng)驗(yàn)，也帶動(dòng)了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的投資活躍度。2022年，上海已完成近15筆大宗交易涉及長(zhǎng)租公寓，較往年增勢(shì)明顯。隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的逐步成熟，交易類(lèi)型及買(mǎi)家類(lèi)型的更具多元化，預(yù)計(jì)2023年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的交易會(huì)更趨活躍。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)平方米 仲量聯(lián)行 中央商務(wù)區(qū)