站在一年的尾牙上，又到了回顧和展望的時(shí)刻。
回望2022上海樓市，從開年的高調(diào)起步，到4月遭遇長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月的停擺，6月之后市場(chǎng)復(fù)燃，樓市情緒一度亢奮，而進(jìn)入四季度以來(lái)，行情熱度又開始回落……面對(duì)波瀾起伏的這一年，相信每個(gè)人心中都有不同的感觸。
12月12日19:00，搜狐焦點(diǎn)上海“12·12心動(dòng)GO房節(jié)”系列活動(dòng)之一，主題為“焦點(diǎn)觀察局之2022年度樓市答卷”的論壇活動(dòng)重磅開啟。
(資料圖片僅供參考)
致敬行業(yè)堅(jiān)守者，初心之下終見光明。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)分析師盧文曦、上海東居營(yíng)銷董事總經(jīng)理周海云、搜狐焦點(diǎn)&博點(diǎn)科技上海公司總經(jīng)理魏培，上海地產(chǎn)圈的三位大咖做客搜狐直播間，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)分享互動(dòng)。
三位地產(chǎn)行業(yè)大咖，每一位都是深耕上海樓市十余年的資深行家。他們圍繞宏觀政策調(diào)控、上海市場(chǎng)熱點(diǎn)、購(gòu)房置業(yè)建議、年度總結(jié)與展望等多個(gè)議題，展開小范圍互動(dòng)討論，共同復(fù)盤樓市這一年以及展望2023樓市走向。
專業(yè)解讀，精彩紛呈。搜狐焦點(diǎn)對(duì)此次沙龍進(jìn)行了直播報(bào)道，全面呈現(xiàn)連線嘉賓觀點(diǎn)金句，主播與嘉賓精彩對(duì)話之余，直播間網(wǎng)友也在積極互動(dòng)，刷屏不斷。100分鐘的直播，全網(wǎng)累計(jì)2.8萬(wàn)人次在線觀看，獲贊無(wú)數(shù)。
本場(chǎng)沙龍，三位地產(chǎn)大咖在一起討論了地產(chǎn)行業(yè)很多的熱議話題，或者是行業(yè)的一些問(wèn)題和現(xiàn)象，可謂是進(jìn)行了一場(chǎng)“頭腦風(fēng)暴”，碰撞了不少精彩觀點(diǎn)。
他們的發(fā)言、觀點(diǎn)及分析所傳達(dá)出的理念、經(jīng)驗(yàn)與內(nèi)容，具有很大的實(shí)踐和指導(dǎo)價(jià)值，干貨實(shí)錄都整理好了，供朋友們參考。
Q1：11月份以來(lái)，金融調(diào)控政策頻出，政策組合拳接連出擊，合力支持房地產(chǎn)的利好政策緊密落地。從“第一支箭”到“第三支箭”，力度空前，給行業(yè)帶來(lái)哪些影響？
盧文曦：房地產(chǎn)行業(yè)受到國(guó)家層面的關(guān)照，為市場(chǎng)提供了有利支持。金融16條和“三支箭”，切中了房地產(chǎn)重要的關(guān)口，對(duì)資本市場(chǎng)和開發(fā)商各有影響。
周海云：房地產(chǎn)市場(chǎng)格局分化將會(huì)更加明顯，監(jiān)管給贏者確定一個(gè)勝出的機(jī)會(huì)，到這個(gè)階段，還能存活下業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以下場(chǎng)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大約9萬(wàn)家，經(jīng)過(guò)一輪洗牌，更健康更優(yōu)質(zhì)的房企才能存活下來(lái)。
魏培：利好的放出提振了市場(chǎng)信心，但是房地產(chǎn)整體恢復(fù)的周期是漫長(zhǎng)的，誰(shuí)能跑到第一賽道還是要看房企過(guò)去的積累。
Q2：針對(duì)最近頻出的利好政策，有人說(shuō)銀行“撒錢”，樓市有戲，因?yàn)樵絹?lái)越多的涉房企業(yè)將獲得融資“灌溉”機(jī)會(huì)。但是縱觀樓市，目前并未感受到購(gòu)房者的熱情來(lái)襲，買方市場(chǎng)還是觀望情緒很濃；對(duì)此各位老師是怎么看的？
盧文曦：現(xiàn)在正處于調(diào)整的通道中，大家對(duì)買房還是有需求的，但是還沒(méi)達(dá)到理想的時(shí)機(jī)。
周海云：一個(gè)平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的必要條件，三箭落地需要實(shí)施時(shí)間，從上市房企啟動(dòng)股權(quán)融資有個(gè)過(guò)程。預(yù)計(jì)明年3-4月份，樓市就會(huì)有反應(yīng)。2023年一定會(huì)是更好的一年。
魏培：買方市場(chǎng)的觀望情緒根源在于對(duì)未來(lái)的不確定，所以購(gòu)房者的腳步放緩。上海6月解封后曾走出一波“小陽(yáng)春”的行情，不過(guò)四季度新盤入市過(guò)于集中，造成了客戶的分流。
Q3：眼下正值年末，又到了復(fù)盤這一年的成績(jī)的時(shí)候了。今年前11個(gè)月市場(chǎng)情況如何？
盧文曦：從數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年前11個(gè)月上海樓市新房成交較為穩(wěn)定，而二手房呈現(xiàn)陰跌格局，后勁不足。
周海云：前11個(gè)月新房整體持穩(wěn)，二手房走弱，另外今年拍地較多，明年新房供應(yīng)還會(huì)更大。
魏培：從大方面來(lái)看，今年的樓市和21年是持平的。上海上半年雖然經(jīng)歷了疫情，但下半年提速把市場(chǎng)奪了回來(lái)，年末對(duì)于自住需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是比較好的窗口期。
Q4：12月9號(hào)，上海第四輪土拍只用半天時(shí)間就速戰(zhàn)速?zèng)Q。相比前三輪土拍，第四輪土拍數(shù)據(jù)有點(diǎn)“大跌眼鏡”，6幅地塊成交，其中有4幅都是底價(jià)出讓，但同時(shí)顧村和趙巷兩幅地塊合計(jì)吸引了十多家房企爭(zhēng)奪。如何解讀這個(gè)行情、趨勢(shì)？
盧文曦：今年的土地出讓數(shù)量和金額均超去年，底價(jià)率較高，意味著大家參與度高，但絕對(duì)不拼。具體來(lái)看，國(guó)企、央企占主力，城投托底，而且樓板價(jià)和房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)價(jià)約有50%左右空間，保證房企合理利潤(rùn)。
周海云：今年有4批次土拍，本就屬于增量地塊，地塊數(shù)量遠(yuǎn)比前3批次少，也屬于正常。
魏培：頭部房企對(duì)華東市場(chǎng)向上海的傾斜力度明顯，市場(chǎng)和利潤(rùn)決定了在上海做項(xiàng)目比較健康。
Q5：從上海實(shí)行新房積分入圍制以來(lái)，產(chǎn)生過(guò)不少高入圍分項(xiàng)目。但是我們最近也可以觀察到，不少“50分者”成為了被搶的客戶，上海新盤進(jìn)入低積分就可以入圍的階段。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，明年接下來(lái)新房的入圍分會(huì)不會(huì)更低，或者說(shuō)會(huì)不會(huì)取消積分制？
盧文曦：高分選手消耗后，入圍分慢慢下降，還有一個(gè)現(xiàn)象是棄號(hào)率增加了，現(xiàn)在正回歸到以居住為主的理性市場(chǎng)。
周海云：積分本質(zhì)上是供需關(guān)系的反應(yīng)，幾年前杭州樓市出現(xiàn)過(guò)“萬(wàn)人搖”，其實(shí)都是階段性的現(xiàn)象。
魏培：積分制和大數(shù)據(jù)行程卡都是時(shí)代的產(chǎn)物，會(huì)有取消的那一天，但個(gè)人認(rèn)為明年不會(huì)取消積分制，相信上海這個(gè)城市老百姓還是會(huì)看好。另外入圍分的高低，還要看明年的入市節(jié)奏如何。
Q6：當(dāng)前是不是我們買房的一個(gè)好時(shí)機(jī)？對(duì)于上海目前熱點(diǎn)的置業(yè)區(qū)域板塊，有哪些推薦的？
盧文曦：視具體需求和情況而定，買新房的話，如積分夠高，可考慮徐匯濱江、前灘等熱門板塊，有一些洼地板塊也值得關(guān)注，如普陀桃浦、寶山楊行等，二手房預(yù)計(jì)窗口期在明年上半年。
周海云：根據(jù)個(gè)人的預(yù)算和積分考慮，500萬(wàn)以下剛需，能選郊區(qū)和五大新城；500萬(wàn)-1000萬(wàn)改善，大虹橋板塊；1000萬(wàn)以上選擇市區(qū)。
魏培：對(duì)于自住需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)下是買房的窗口期，早買早上車，用時(shí)間換空間。
Q7：請(qǐng)用一個(gè)或若干關(guān)鍵詞復(fù)盤一下2022年上海樓市？
盧文曦：喜新厭舊。今年新房和二手房的市場(chǎng)走勢(shì)明顯，和新房比較，二手房市場(chǎng)存在一定的價(jià)格水分，現(xiàn)在就是在擠水分的過(guò)程。
周海云：迎難而上。作為從業(yè)者，今年地產(chǎn)人都經(jīng)過(guò)了成長(zhǎng)的陣痛，銷售額超千億房企19家，較去年同期減少16家。最近通用前CEO杰夫伊梅爾特出新書名《如坐針氈》，用這個(gè)詞形容當(dāng)下也很貼切，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)、不確定性、挑戰(zhàn)、挫折、困境，這些是我們今天這個(gè)時(shí)代的常態(tài)。就像《愛情神話》里說(shuō)的，沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)“迎難而上”的人生是不完整的。
魏培：獻(xiàn)給地產(chǎn)從業(yè)人員的關(guān)鍵詞：堅(jiān)守。今年各大房企的裁員、降薪、管培生計(jì)劃關(guān)閉等，雖然曙光在前方，溫度還沒(méi)有完全暖起來(lái)；獻(xiàn)給當(dāng)下購(gòu)房者的關(guān)鍵詞：窗口期?！澳甑撞毁I房一年又白忙”，這句話放在哪一年都不過(guò)時(shí)。
Q8：展望2023年，如何判斷樓市走向？有哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？
盧文曦：明年可能是艱苦的一年，市場(chǎng)分化會(huì)更明顯，分化之后會(huì)迎來(lái)曙光，期待觸底之后的反彈。
周海云：致富需要加杠桿，最基礎(chǔ)的、最規(guī)范的、風(fēng)險(xiǎn)也最小的杠桿還是房貸。房產(chǎn)是抗通脹的資產(chǎn)，未來(lái)幾年，如果要保有一定的經(jīng)濟(jì)增速，貨幣和財(cái)政政策就需要大幅度放開，未必不會(huì)有一定的通脹壓力，房產(chǎn)的市場(chǎng)溢價(jià)就會(huì)體現(xiàn)。
魏培：23年的上海樓市會(huì)比22年更良性，更熱鬧，更健康。同時(shí)，樓市還會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定回調(diào)。開發(fā)商交房品質(zhì)、強(qiáng)制裝修包等問(wèn)題仍需關(guān)注。
不僅有滿滿干貨，直播過(guò)程中還有四輪抽獎(jiǎng)，一言不合就撒現(xiàn)金紅包，還有新年日歷、養(yǎng)生壺、空氣炸鍋等家居好物傾情放送，福利風(fēng)暴輪番上陣，滿足粉絲們的期待，也點(diǎn)燃了直播間的氛圍。
作為中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)在線服務(wù)平臺(tái)，搜狐焦點(diǎn)一直致力于幫用戶選好房，讓買房更簡(jiǎn)單。通過(guò)“焦點(diǎn)觀察局之2022年度樓市答卷”論壇順利落地，回顧了今年上海樓市曲折的表現(xiàn)，并研判未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，挖掘分享行業(yè)發(fā)展機(jī)遇。對(duì)于想在上海置業(yè)的購(gòu)房者們來(lái)說(shuō)，相信也是收獲滿滿。
不管行業(yè)如何變幻，總有一群人在堅(jiān)守并為之奮斗。那么，對(duì)于房企而言，誰(shuí)的品牌更具價(jià)值？誰(shuí)掌握著穿越周期的底牌？
為了發(fā)現(xiàn)品牌價(jià)值標(biāo)桿，傳遞行業(yè)榜樣力量，搜狐焦點(diǎn)上海發(fā)起 “2022地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值100”超級(jí)品牌季活動(dòng)。
“價(jià)值100”超級(jí)品牌季將從運(yùn)營(yíng)力、影響力、交付力、產(chǎn)品力等四大維度，縱向梳理房企一年的變化和表現(xiàn)，并從城市煥新典范、城市商業(yè)地標(biāo)、匠心品質(zhì)標(biāo)桿、價(jià)值宜居典范、價(jià)值期待樓盤等五大類型，挖掘城市標(biāo)桿項(xiàng)目，為品牌賦能下的行業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展提供范本?；顒?dòng)將于近期啟動(dòng)，敬請(qǐng)持續(xù)關(guān)注。
關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)行業(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 樓市走向
