“小狐，你好，我是首次買房，現(xiàn)在集中入市的情況下，有的項(xiàng)目一直未開盤，而有的項(xiàng)目連著每月都開，不太懂其中流程，怕耽誤了時(shí)間，可以告知一下新房的入市步驟嗎?”
確實(shí)，6月以來(lái)的上海新房市場(chǎng)，仿佛按下了快進(jìn)鍵，基本保持著每月一批的節(jié)奏。比如最近五、六批次還未收官，七批次就已經(jīng)過(guò)會(huì)！
(相關(guān)資料圖)
如此高密度的新盤入市，為大家提供了難得的選擇和入手時(shí)機(jī)。
但前后批次疊加所造成的入市時(shí)間交叉，又令不少購(gòu)房者感到困惑，所以才有了文章開頭這位購(gòu)房者的疑問(wèn)。
在此，小狐就為大家梳理下，看看一個(gè)新項(xiàng)目從誕生到入市，到底要經(jīng)過(guò)哪些步驟？
第一步：土拍拿地
上海一個(gè)個(gè)新盤項(xiàng)目，大部分都來(lái)自涉宅用地招拍掛，比如今年9月上海第三輪集中供地，合計(jì)完成出讓35幅涉宅用地（含4幅城中村地塊），除去4幅住宅套數(shù)下限待定的地塊之外，其余31幅涉宅用地未來(lái)將為上海新房市場(chǎng)供應(yīng)超25000套房源。
除了規(guī)劃住宅套數(shù)下限，地塊出讓條件，一般還會(huì)具體規(guī)定該地塊容積率、建筑面積、建筑限高、中小套型比例、全裝修比例下限、保障房或自持比例、房地聯(lián)動(dòng)價(jià)等具體參數(shù)指標(biāo)。
既然提到土拍，小狐就順帶為大家再講解下業(yè)內(nèi)常常提到的“面粉、面包理論”，即土地是原材料(面粉)，房子是成品(面包)。
開發(fā)商土拍拿地，大家可以理解為買“面粉”的過(guò)程，在此之后最終入市的房子就是“面包”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，拿地樓板價(jià)即為“面粉”的價(jià)格，而官方指導(dǎo)的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)基本就是開盤銷售“面包”的價(jià)格。
第二步：開工建設(shè)
有了“面粉”之后，當(dāng)然就要在既定時(shí)間內(nèi)辦齊手續(xù)證件申請(qǐng)開工建設(shè)，制作“面包”了。
可以說(shuō)最近幾年，上海新房入市節(jié)奏越來(lái)越快，歸根到底是因?yàn)樯虾Ｖ鸩椒艑捫路康念A(yù)售條件。
從封頂取證到50%封頂即可取證，再到今年5月發(fā)布的《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重整行動(dòng)方案》中所明確指出的：“階段性放寬新建商品房項(xiàng)目預(yù)售條件”、“進(jìn)一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時(shí)間”等。
這些政策，都在促使上海新盤項(xiàng)目加速取證入市。
第三步：價(jià)格審批
在開工建設(shè)，符合一定的預(yù)售條件之后，就會(huì)進(jìn)入到集中過(guò)會(huì)階段，即價(jià)格審批的環(huán)節(jié)。
這個(gè)階段會(huì)通過(guò)商品住房?jī)r(jià)格評(píng)審會(huì)的方式，來(lái)確認(rèn)接下來(lái)的入市名單。而期間最關(guān)鍵的莫過(guò)于備案價(jià)格的確認(rèn)，因?yàn)檫@既關(guān)系到開發(fā)商的利潤(rùn)，也關(guān)系到購(gòu)房者的利益。
第四步：公布入市名單
自去年開始，上海新盤過(guò)會(huì)的形式基本確認(rèn)為：集中過(guò)會(huì)、有規(guī)劃供應(yīng)、適時(shí)公布批次名單。
不過(guò)，公布名單的具體時(shí)間一般無(wú)法提前確認(rèn)，大家只能多多留意，小狐也會(huì)盡量第一時(shí)間同步大家。
據(jù)血拼上海樓市不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，上海今年已推的七個(gè)批次，共有275張預(yù)證，共推85906套房源。
據(jù)悉年內(nèi)或許還有第八批次將會(huì)入市，后續(xù)進(jìn)展小狐將會(huì)持續(xù)關(guān)注。
第五步：取得預(yù)售許可證&發(fā)布認(rèn)購(gòu)公告
新房銷售需要“五證齊全”。這最后一證就是大家所熟知的新房預(yù)售許可證/現(xiàn)房銷售許可證。在公布批次入市名單之后，就會(huì)有項(xiàng)目陸陸續(xù)續(xù)開始取得預(yù)售/銷售許可證并發(fā)布認(rèn)購(gòu)公告。
例如，七批次中已有中建熙江岳、顓橋紫薇花園、璀璨湖畔、國(guó)貿(mào)象嶼龍湖星璟原、中建玖海云天·科萃錦園、中建玖里書香進(jìn)行了認(rèn)購(gòu)公示，上圖所截取的正是顓橋紫薇花園的認(rèn)購(gòu)銷售公告，其認(rèn)購(gòu)公告中會(huì)明確本項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)時(shí)間、計(jì)分規(guī)則、所需材料、認(rèn)購(gòu)操作指引等內(nèi)容。
第六步：開啟認(rèn)購(gòu)
在此階段，大家就是配合開發(fā)商提供認(rèn)購(gòu)資料、交付認(rèn)購(gòu)金等，目前的認(rèn)購(gòu)周期一般是4.5天。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)認(rèn)籌俗稱“大籌”，時(shí)間結(jié)束后還可以繼續(xù)認(rèn)籌，亦稱“小籌”。
而開發(fā)商在此階段主要就是收取大家認(rèn)購(gòu)金，并將大家的認(rèn)購(gòu)資料提交到區(qū)交易中心審查限購(gòu)，審核通過(guò)后再把資料送給市交易中心，市交易中心將會(huì)綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購(gòu)房記錄以及在滬繳納社保等因素進(jìn)行審核打分。
第七步：公布入圍分?jǐn)?shù)線
打分過(guò)后，會(huì)根據(jù)該樓盤的積分入圍比及大家的積分情況，按積分高低進(jìn)行排序，選取進(jìn)入公證搖號(hào)選房的人員名單。
目前的上海新盤積分入圍比基本在1.3—2.5(內(nèi)環(huán)內(nèi)2.5，內(nèi)外環(huán)之間2，外環(huán)外熱門樓盤1.8，其他為1.3，一共4個(gè)檔次)，那具體如何操作呢?
小狐給大家舉個(gè)例子就明白了。
比如一個(gè)項(xiàng)目本次開盤共推出100套房源，樓盤的入圍比是1:1.3。
若意向購(gòu)房者有200個(gè)，按照1.3的入圍比將觸發(fā)積分制排序，最終積分高的130位購(gòu)房者可入圍搖號(hào)，而這130位中積分最少的那位購(gòu)房者的分?jǐn)?shù)，就是該盤的入圍分?jǐn)?shù)線。
第八步：搖號(hào)開盤
入圍分公布之后，積分入圍者等待項(xiàng)目安排時(shí)間，進(jìn)行搖號(hào)選房即可。
一般來(lái)說(shuō)，有的項(xiàng)目是當(dāng)天上午搖號(hào)，下午選房；也有項(xiàng)目推盤量大，會(huì)在搖號(hào)結(jié)束后2-3天內(nèi)分多批次選房。
選房當(dāng)天，選到適合的房源之后，就要簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，認(rèn)購(gòu)金就轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房的定金。如未選到合適的房源，認(rèn)購(gòu)金會(huì)在一定的時(shí)間里退回大家的賬戶當(dāng)中。
如果入圍客戶全部完成選房后還有房源剩余，未入圍客戶以及“小籌”客戶，可繼續(xù)依次選購(gòu)剩余房源。
第九步：付首付、簽約、簽貸款
據(jù)了解，一般項(xiàng)目會(huì)在搖號(hào)選房后的3～7天內(nèi)，購(gòu)房業(yè)主需前往售樓處付首付、簽合同、簽貸款。
其中付首付，就是除去認(rèn)購(gòu)金部分的首付款或者全款;
簽合同，一般當(dāng)天簽的是草簽合同（草簽是指條約正式簽署前的認(rèn)證約文的方式，表明各談判方對(duì)于約文將不再作實(shí)質(zhì)性變更）。
簽貸款，一般項(xiàng)目會(huì)把銀行工作人員請(qǐng)到售樓處，大家只要把貸款需要的材料交給銀行工作人員，然后簽貸款合同即可。
好了，以上內(nèi)容就是小狐查閱相關(guān)資料，根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)總結(jié)下來(lái)的上海項(xiàng)目開盤一般步驟，可供大家置業(yè)參考。
如有變動(dòng)，以售樓處正式銷售公告及時(shí)間安排為準(zhǔn)。
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