過去幾年我經(jīng)常提醒購房者，說未來幾年可能是房子質(zhì)量問題集中爆發(fā)的時期，因為過去房價上漲，一切問題都會被忽略，可是一旦房價回歸穩(wěn)定甚至出現(xiàn)下跌時，一切問題都兜不住了。越是小開發(fā)商越是小城市，這種問題越嚴(yán)重。
看來我還是太樂觀了，房子質(zhì)量問題確實挺嚴(yán)重的，但比起這個來那簡直是冰山一角，小巫見大巫。開發(fā)商日子不好過，這個料到了，房企高負(fù)債高周轉(zhuǎn)高杠桿很可能出問題也想到了，但是沒想到來得這么快。
10月18日，10多房企被同時下調(diào)評級，截至9月30日，三大國際評級機構(gòu)共下調(diào)了91次中國開發(fā)商評級，是今年上半年調(diào)評級次數(shù)的三倍。如果加上10月初至今的數(shù)據(jù)，今年房企被評級機構(gòu)下調(diào)評級次數(shù)已超百次，創(chuàng)下歷年之最。
雖然可能有別的原因，但我們更應(yīng)該從自身找毛病。如今，開發(fā)商正在經(jīng)歷和面臨銷售和融資兩端持續(xù)惡化的困境。在這樣的悲觀情緒影響下，資本市場信心嚴(yán)重受損，地產(chǎn)美元債遭遇信用危機，但房企的融資依然受到嚴(yán)格監(jiān)管。
我們無需在意惡意的降級，但我們應(yīng)該吸取教訓(xùn)，畢竟過去積累的問題還是很多的，我們要防止問題繼續(xù)擴(kuò)大化，防止問題集中爆發(fā)，讓購房者盡量少受損失。
近期有兩個信號顯示，的確購房者面臨著房企暴雷的風(fēng)險，雖然央行屢次提到，那只是個別房企的行為，并不構(gòu)成市場普遍現(xiàn)象，但也提醒我們要注意防范，嚴(yán)厲調(diào)控恰恰是希望這種問題能夠在平穩(wěn)中得以化解。
一個是央行提到，維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益。另一個就是，全國各地已經(jīng)有多個地方發(fā)布了商品房交易的風(fēng)險提示。
這恰恰意味著關(guān)注購房者合法權(quán)益不受侵害到了不得不重視的時候了，也隱含了當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的復(fù)雜性。因為一旦開發(fā)商資金鏈?zhǔn)艿酵{，那么最遭殃的就是購房者，好不容易傾盡全力買一套房，最后落得個房貸兩空，這是最慘的。
作為購房者，如果真的遭此不幸，開發(fā)商暴雷了，你買了房該怎么辦呢?
如果房企進(jìn)入了破產(chǎn)重整階段，我國法律有一項“消費型購房者優(yōu)先權(quán)”，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，基于對消費性購房者的基本生存權(quán)的考慮，最高院的多項批復(fù)、規(guī)定等內(nèi)容均認(rèn)為消費性購房人、具有物權(quán)期待權(quán)的購房人具有優(yōu)先權(quán)。
即消費型購房者在支付全部或大部分購房款后，享有在破產(chǎn)程序中請求交付房屋(房屋建成)或返還購房款(房屋未建成)的優(yōu)先清償權(quán)利。在破產(chǎn)債權(quán)清償順序上優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)?？梢娺@是最最基本居住權(quán)的尊重。
如何界定“消費型購房者優(yōu)先權(quán)”?一般是指個人，同時滿足“買受人名下無其他用于居住的房屋”，也就是說唯一住房，另外，若享有消費型購房者優(yōu)先權(quán)必須交付了50%以上的購房款。
最壞的結(jié)果是什么呢?如果得以重組也是好的，但就目前來看，行業(yè)集中暴雷，也加劇了重組的難度。怕就怕沒有人接盤，那這樣的話，購房者唯有把希望寄予當(dāng)?shù)夭块T了。但無論如何，當(dāng)?shù)夭块T都應(yīng)該站出來維護(hù)購房者的合法權(quán)益。
諸葛找房也提醒購房者，大可不必被當(dāng)前的房企暴雷擔(dān)憂，這是市場必然要經(jīng)歷的過程，是市場走向正規(guī)化的必經(jīng)之路和陣痛，央行也回應(yīng)過了，那只是個別房企，不會對整個市場造成太大影響。而且所有的一切都是為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。調(diào)控不是不讓購房者買房，而是為了讓市場更加理性和健康，讓真正有居住需求的購房者有一個良好的市場環(huán)境。
但作為購房者，難度越來越大，因為買房不只是聽開發(fā)商規(guī)模、業(yè)績有多好，這些東西說實話不要太在意，你就關(guān)注房企在融資方面有沒有過于激進(jìn)，一個財務(wù)狀況足夠安全、穩(wěn)健的公司不會輕易去高息負(fù)債。前車之鑒，大家都可以看看，那些所謂大而不倒的神話也破滅了。所以，千萬警惕高息融資負(fù)債的開發(fā)商，很危險，一個集體缺乏此意識的時代該過去了。
