上海還沒(méi)有落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸，但每個(gè)人都能清晰地判斷出樓市即將掀起一輪“政策牛市”，稍有經(jīng)驗(yàn)的人還能以2008和2015年的歷史為參考，有條理的梳理出從政策發(fā)布起到房?jī)r(jià)上漲的脈絡(luò)和時(shí)間線。

認(rèn)房不認(rèn)貸的題眼是“貸”出更多的尾款，是讓銀行對(duì)本來(lái)只能貸出三成尾款的二套房一下子加杠桿到七成?？墒?，僅僅釋放部分二套房貸額度增加到首套房貸額度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，利好局限在賣(mài)房后上海無(wú)房的置換人群，以及外地有房上海無(wú)房的人群中，比例應(yīng)該不算高。

進(jìn)一步的分析對(duì)二手房和一手房的影響。認(rèn)房不認(rèn)貸的出發(fā)點(diǎn)是鼓勵(lì)置換，用賣(mài)掉的房產(chǎn)資金作為，撬動(dòng)高于三成（多七成）的杠桿，置換人群可借此住上總價(jià)更高面積更大的房產(chǎn)，但在這幾年的實(shí)操中，購(gòu)買(mǎi)二手房完全有平替“認(rèn)房不認(rèn)貸”的方案，那就是全款買(mǎi)房再抵押，名下有房的家庭，不需要賣(mài)房置換也能貸足七成，所以“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)二手房的利好，被其他經(jīng)由市場(chǎng)驗(yàn)證后優(yōu)勢(shì)更多更好的方案稀釋了；認(rèn)房不認(rèn)貸的利好主要定向發(fā)給了置換后購(gòu)買(mǎi)一手房的人群，但也只不過(guò)在提高了人均額度杠桿率，卻并未有效擴(kuò)大購(gòu)房人群，原因很簡(jiǎn)單，近三年來(lái)，“打新”一直是鮮花著錦烈火烹油的景象，因?yàn)榇蠹叶加械箳斓念A(yù)期存在，以至于需要出臺(tái)了積分搖號(hào)這種極不公平的政策，還有人早早賣(mài)掉一套房，全家人租房專(zhuān)職滿上海的打新。因此供需極其失衡，這部分的供應(yīng)早就飽和了，需求是供應(yīng)的數(shù)倍，“認(rèn)房不認(rèn)貸”解決的是錢(qián)的問(wèn)題，更清晰的表達(dá)是是尾款的問(wèn)題，而熱門(mén)盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)者壓根不缺錢(qián)，而是積分是資格，因此“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)于擴(kuò)大熱門(mén)一手房購(gòu)買(mǎi)需求人群的邊際效應(yīng)幾乎為零，而非熱門(mén)盤(pán)缺乏倒掛的賺錢(qián)高收益預(yù)期，無(wú)法用“認(rèn)房不認(rèn)貸”刺激更多的人購(gòu)買(mǎi)。

(資料圖)

從歷史中獲得的經(jīng)驗(yàn)是，2014年930政策開(kāi)啟了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，上海樓市的交易量和房?jī)r(jià)并未有多大波瀾，真正開(kāi)啟房?jī)r(jià)飆升的是2015年的330新政，而且也是深圳開(kāi)始領(lǐng)漲，上海直到10月份才開(kāi)始上漲。（）

所以結(jié)論是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地僅有一小部分人群受益，解決的是尾款問(wèn)題，但對(duì)大家的預(yù)期卻是打了一劑真真切切的強(qiáng)心針。

從目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和居民消費(fèi)情況看，政策要解決的是問(wèn)題，讓銀行出臺(tái)配套的升級(jí)融資方案。沿著解決的思路，以下是本尊想到的很有可能實(shí)現(xiàn)的幾個(gè)方案：

降低到一成到兩成，銀行提高貸款成數(shù)至八成或九成。世界上很多國(guó)家的購(gòu)房融資都存在一成兩成的產(chǎn)品，包括中國(guó)香港也有，未來(lái)也會(huì)出臺(tái)，只不過(guò)不一定以房貸的方式。

2.松綁體制內(nèi)和金融業(yè)的抵押貸款融資，也就是讓消費(fèi)抵押貸款重新出山（2018年銷(xiāo)聲匿跡）。目前的經(jīng)營(yíng)貸嚴(yán)禁這兩個(gè)行業(yè)的從業(yè)者申請(qǐng)，而這兩個(gè)群體的人的資產(chǎn)實(shí)屬百業(yè)翹楚，借助消費(fèi)抵押貸款會(huì)釋放出巨大的融資需求。這一點(diǎn)已經(jīng)在銀行內(nèi)部開(kāi)會(huì)討論了，會(huì)比目前市場(chǎng)上聊勝于無(wú)的消費(fèi)抵押貸款勁爆很多。

3.信用貸額度大幅度提高。2015年-2017年間，很多人買(mǎi)房的靠的就是信用貸并發(fā)，湊了2、300萬(wàn)，再撬動(dòng)六七百萬(wàn)的房貸，這么著上車(chē)了。而現(xiàn)在銀行并發(fā)信用貸很難，僅靠一家銀行30萬(wàn)額度，湊出幾百萬(wàn)，要很多家銀行，難度太大，但單筆額度一百萬(wàn)甚至更多，湊幾百萬(wàn)，則輕松很多。

4.非置換的非普通二套房貸，目前只能貸三成，有望提高普通房的金額標(biāo)準(zhǔn)，新增出一批符合普通房二套房貸的數(shù)量，減少支出。

5.讓資產(chǎn)雄厚的人可以突破一千萬(wàn)的融資天花板，雖說(shuō)資金少一點(diǎn)也能買(mǎi)，但是對(duì)那些先富起來(lái)的人吸引力不是那么強(qiáng)烈，只有手上有了更多的籌碼，能夠到頂部更甘甜的果實(shí)，才能讓這批人心滿意足，他們?nèi)钡牟皇乾F(xiàn)金流也不是資金，而是短時(shí)間內(nèi)籌集到的足夠大的資金，周轉(zhuǎn)一年半載也能還掉了。

以上政策如果實(shí)現(xiàn)，必然會(huì)帶來(lái)副作用，杠桿的增加也會(huì)大量吞噬現(xiàn)金流，房?jī)r(jià)上漲后能夠通過(guò)再融資或轉(zhuǎn)貸變換還款方式來(lái)優(yōu)化現(xiàn)金流，可是如今房產(chǎn)處于分化的態(tài)勢(shì)，很難像前20年那樣，閉眼買(mǎi)入就一定高收益。

然后還會(huì)有一些配套措施，增加需求量，但不是銀行所主導(dǎo)和分內(nèi)的事，比如取消離婚看三年內(nèi)前配偶房產(chǎn)數(shù)量（雖然會(huì)出現(xiàn)一些“無(wú)限房票大法”的現(xiàn)象）、贈(zèng)與房產(chǎn)給父母購(gòu)買(mǎi)一手房依然算套數(shù)。。其實(shí)都是把前些年強(qiáng)加的不合理調(diào)控給剝離掉，還給老百姓些微自由選擇的權(quán)利。

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